Bei einer Immobilienanzeige liegt die angegebene Rendite oft zwischen 5 und 7 %. Diese Zahl, die auf der Bruttomiete basiert, spiegelt nicht wider, was ein Investor tatsächlich erhält. Der Unterschied zwischen der eingezogenen Miete und dem Einkommen, das nach Abzug der Kosten, der Verwaltung und der Besteuerung verbleibt, kann mehrere Prozentpunkte ausmachen. Das Verständnis des Unterschieds zwischen Bruttomiete und Nettomiete ist entscheidend für die Zuverlässigkeit jeder Simulation einer Mietinvestition.
Der Referenzpreis verzerrt bereits die Berechnung der Bruttorendite
Die meisten Artikel zur Mietrendite präsentieren eine einfache Formel: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit hundert. Das Problem beginnt mit der Definition des Kaufpreises.
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Einige Berechnungen basieren auf dem Nettopreis des Verkäufers. Andere, wie die des Crédit Agricole, integrieren die Notarkosten in den Referenzbetrag. Diese Wahl verändert das Ergebnis erheblich. Eine Immobilie, die für 200.000 Euro mit Notarkosten von 15.000 Euro erworben wurde, weist eine unterschiedliche Bruttorendite auf, je nachdem, ob der Nenner 200.000 oder 215.000 Euro beträgt.
Die Unterscheidung zwischen Bruttomiete und Nettomiete auf Mon Hebdo Immo erläutert diesen Berechnungsmechanismus und seine Auswirkungen auf die Bewertung einer Immobilie. Bevor man zwei Investitionsmöglichkeiten vergleicht, sollte man sicherstellen, dass die Berechnungsgrundlage identisch ist.
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Die Bruttorendite bleibt nützlich für eine erste schnelle Sortierung zwischen mehreren Immobilien. Sie ermöglicht es, offensichtlich unterdurchschnittliche Optionen auszuschließen. Im Gegensatz dazu sagt sie nichts darüber aus, was die Immobilie tatsächlich einbringt.
Nettomiete: Welche Kosten mindern die Mietrendite
Der Übergang von brutto zu netto besteht darin, von der Jahresmiete alle nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten abzuziehen. Diese Liste variiert von Immobilie zu Immobilie, aber einige Posten kommen systematisch vor.
- Die Grundsteuer, deren Höhe von der Gemeinde und dem katasterlichen Mietwert der Immobilie abhängt, stellt einen oft unterschätzten festen Posten beim Kauf dar.
- Die nicht umlegbaren Betriebskosten decken insbesondere die in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten, die strukturelle Instandhaltung des Gebäudes oder die Honorare des Verwalters ab.
- Die Verwaltungskosten, wenn die Immobilie einer Agentur anvertraut wird, ziehen in der Regel einen Prozentsatz der jeden Monat eingezogenen Miete ab.
- Die Leerstandszeiten zwischen zwei Mietern reduzieren mechanisch die jährlich erhaltene Miete, ohne die festen Kosten zu verringern.
- Die laufenden Instandhaltungsarbeiten (Austausch eines Warmwasserbereiters, Instandsetzung zwischen zwei Vermietungen) belasten das Ergebnis über die Zeit.
SeLoger präzisiert, dass die Nettorendite unabhängig von der persönlichen steuerlichen Situation des Investors bewertet werden kann. Dies ist ein technischer Punkt, der sie relevanter macht, um zwei Immobilien miteinander zu vergleichen, da die Berechnung nicht vom Grenzsteuersatz des Käufers abhängt.
Nettorendite-netto: die dritte Ebene der Analyse, die oft ignoriert wird
Die Wettbewerber hören in der Regel beim Duo brutto/netto auf. Es gibt eine dritte Berechnungsebene, die manchmal als Nettorendite-netto oder reale Rendite bezeichnet wird und die steuerliche Auswirkungen berücksichtigt.
In Frankreich unterliegen die Einkünfte aus Immobilien 17,2 % Sozialabgaben zusätzlich zur Einkommensteuer. Eine Immobilie, die eine Nettorendite von 4 % aufweist, kann deutlich niedriger ausfallen, sobald diese Abgaben angewendet werden, abhängig vom marginalen Steuersatz des Eigentümers.
Möblierte Vermietung und buchhalterische Abschreibung
Die Kanzlei IGC erinnert daran, dass die Abschreibung der Immobilie und der Möbel über einen Zeitraum von 15 bis 25 Jahren bei möblierten Vermietungen möglich ist. Dieser buchhalterische Mechanismus reduziert die steuerpflichtige Basis, ohne dass Liquidität abfließt. Die Abschreibung kann die Besteuerung über mehrere Jahre auf null senken, was die Nettorendite-netto im Vergleich zu einer unmöblierten Vermietung im realen Regime radikal verändert.
Die Wahl des Steuermodells (Mikro-Immobilien, real, LMNP) hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Bruttorendite oder der Nettorendite. Sie spielt nur auf der Ebene der Nettorendite-netto eine Rolle. Einen möblierten und einen unmöblierten Wohnraum nur auf Basis der Bruttorendite zu vergleichen, bedeutet, zwei Investitionen zu vergleichen, ohne deren Besteuerung zu berücksichtigen, was die Analyse verzerrt.
Simulation der Mietinvestition: die blinden Flecken, die überprüft werden müssen
Die Online-Simulatoren berechnen meistens eine Bruttorendite, manchmal eine Nettorendite. Nur wenige von ihnen berücksichtigen die persönliche Besteuerung und die Sozialabgaben. Einige Punkte verdienen eine manuelle Überprüfung, bevor ein Projekt validiert wird.
Die Grundsteuer kann zwischen zwei Gemeinden für eine Immobilie mit vergleichbarem Wert von einfach bis dreifach variieren. Sich auf einen nationalen Durchschnitt zu verlassen, verfälscht die Projektion. Den Grundsteuerbescheid beim Verkäufer anzufordern, bleibt die zuverlässigste Methode.
Der Leerstand wird in optimistischen Simulationen oft auf null gesetzt. In einem entspannten Mietmarkt ist es realistischer, mindestens einen Monat Leerstand pro Jahr einzuplanen, um ein realistischeres Bild der jährlichen Nettomiete zu erhalten.
Betriebskosten und Mittelabrufe
Die laufenden Kosten sind in den Anzeigen aufgeführt, aber die Mittelabrufe für zukünftige Arbeiten erscheinen dort nicht. Die Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre ermöglicht es, Ausgaben vorherzusehen, die die Nettorendite belasten werden. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerufene Fassadenrenovierung mindert die reale Rendite, ohne dass dies in der ursprünglichen Berechnung erscheint.
Die Bruttorendite dient zum Sortieren. Die Nettorendite dient zum Vergleichen. Die Nettorendite-netto dient zur Entscheidungsfindung. Diese drei Analyseebenen zu verwechseln, führt zu zu optimistischen Projektionen, und die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt je nach lokalen Märkten und Immobilientypen. Die Genauigkeit der Berechnung, Posten für Posten, bleibt der einzige zuverlässige Filter, bevor man unterschreibt.